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《危盤解碼》第五章危機防范全攻略:房地產1+6營銷(2)
作者:寒水石 時間:2006-2-7 字體:[大] [中] [小]
第三節 1+6營銷全程實施步驟
步驟一:市場泛調研
對當地市場進行廣泛調研,搜集所有有關房地產市場的信息。
因為房地產項目沒有試探可言,巨額資金的投入伴隨著巨大的風險,它就像一枚龐大的火箭,一旦發射就沒有回頭重來的機會。要想不使自己的樓盤在日后陷入危機,市場調研便必不可少。市場調研主要包括以下幾個方面:
政策環境調研(國家政策、行業政策、金融政策、區域政策等);
市場環境調研(競爭環境、供求環境、經濟環境、預期環境等);
市場潛力調研(消費取向、需求空白、有效需求、有效購買力等);
地塊特質調研(區位歷史、區位人文、區位地理、市政規劃、市政配套、機場附近的限高、地下設施限制等等)。
步驟二:確定開發朝向
綜合分析調研信息,初步確定開發朝向,并進行評估。
商業、住宅、寫字樓項目取向的基本判研
1、寫字樓與住宅的取舍
一塊基地是否能規劃成寫字樓,必須具備基本條件,如果這些基本條件不存在,則規劃為住宅樓也許更比較有利。一般來說,選擇寫字樓或住宅樓要注意下列事項:
第一,寫字樓的坐落地點以商業區為主。如果基地所在地段屬于商業區,且金融服務業聯聚集明顯,面臨道路寬闊(如路寬在30米以上),再加上附近也有寫字樓分布的話,則以規劃寫字樓為宜。
第二,寫字樓的銷售時機,以景氣高峰期為主要時點。因為寫字樓的價位高于住宅樓很多,而其成本增加卻有限,所以規劃為寫字樓的利潤較高,如果借景氣之機,不致銷售困難,所以,也不會成為投資者的夢魘;然而在景氣下滑時期,由于前景看淡,辦公的需求隨即下滑時期,在這種情況下,不宜考慮寫字樓,宜考慮需求較穩定的住宅樓。
第三,寫字樓的基地面積在大,地形要方整。基地形狀方整且面積足夠大者,若睡段我較適合建寫字樓,則以規劃成寫字樓為宜。否則,應以住宅為宜,因為住宅對于面積、地形的要求不太高。
第四,適合長期經營的產品,主要是以寫字樓為主。由于不動產具有保值性與增值性,所以“只租不售”便成了很多投資興建者目前的經營方向。而適宜長期保有的不動產,則以寫字樓較具遠景與潛力,所以由于這種考慮,就應規劃寫字樓而非住宅樓。但如果著眼于短期獲利并能盡快實現,則宜規劃為住宅樓。
第五,資金充裕的情況下,才宜興建寫字樓。在資金流量的特性上,寫字樓興建成本高,且不易銷售,資金積壓會遠高于住宅樓。所以,在自有資金不足,且支付貸款利息能力欠佳的情況下,應該規劃住宅樓,而不宜考慮寫字樓。
第六,寫字樓的地點要選擇地商業活動頻繁的地區。如果是新興商業區,且不斷有公司設立,遷進營業,則可以考慮規劃寫字樓,以求掌握先機。如果商業活動不頻繁,或公司相繼歇業,則宜考慮住宅樓。寫字樓的售價,利潤往往大于住宅樓,但因為其需求較特殊,所以風險也遠高于住宅樓。因此,一塊土地究竟適宜規劃寫字樓還是住宅樓,應多方面考慮,不宜單憑市場流行什么就跟風追隨,而在不適宜的地方規劃不適宜的產品,造成銷售盲點。
2、寫字樓與商業樓的取舍
商業樓的單位分割面積小,可以較高的單位出售,而總價又可以被投資人接受,加上日后興建完成的物業管理收入高,又可以借此涉獵商場經營,可謂一舉數得,因此,只要情況允,開發商常常將土地規劃為商業樓。
由于商業樓的利潤遠超過辦公大樓及其他類型的大樓,所以,在使用分區上屬于商業區的土地,原則上都以商業樓為優先考慮的方向。然而,又因商業樓經營不容易,不宜貿然推出。對于某一塊基地究竟應規劃為商業樓還是辦公大樓,自然得多費心思。下面針對商業樓及辦公大樓的選擇,概述其中值得注意的事項。
第一,商業樓坐落地點,要有足夠的商業氣息,除非基地本身面積夠大,能夠帶動商圈,否則商業樓的地段宜考慮坐落在現有商圈中,以利用其人潮,帶動商業樓的經營。
第二,商業樓要有足夠的消費人口,才足以生存發展。基地附近要有足夠的住宅或流動人口,以便有大量的消費潛力;另外,基地附近要有方便的公共交通以便利人們逛街購物,如此,商業樓才有生存的空間。
第三,商業樓面臨的路面不宜過寬,且車速流量也不宜過快過高。因為道路寬度超過30米以上,會造成隔街的人易過來,形成單面營業,而車速太快,會形成人潮流動的障礙,使人潮不易集中,駐足、消費,而影響該商業樓的生存。至于辦公大樓則因強調景觀及門面,門前的馬路越寬越好。
第四,商業樓坐落地點要在人口成長地區。在人口成長地區,如果能自成一個區域中心,在該區域中心設立商業樓,反而會因商圈的形成,帶動人潮移動及住宅人口的進入,便該地區更加興盛,形成良性循環。辦公大樓則對區域人口成長速度的依賴程度不如商業樓。
第五,商業樓的生機著重在經營,經營管理能力很重要。因此,除非本身有經營商場的興趣,人力,資金及技術,否則不宜貿然進行商業樓的規劃。辦公大樓雖然也需要經營,但其難度及得雜程度都沒有商業樓那么高,所以較易掌握。
第六,復合產品宜考慮商場作為搭配的對象,尤其住宅區,因為龐大的住宅人口可以成為商場的基本消費市場,增加商場成功的機會。而辦公用房與住宅則會彼此影響各自的居住與辦公質量,所以不宜考慮。
步驟三:市場細分
對所確定的目標市場進行細分,尋求市場空白或市場機會,對項目進行定位;然后再進行定向調研,以使項目符合市場需求并且利潤最大化。
房地產市場細分及其作用
房地產市場細分,指的是開發經營商在目標市場觀念的指導下,依據消費者的需要、欲望、購買行為和購買力,將房地產市場整體分為若干個具有相似需求和欲望的房地產消費群體的市場分類過程,其中每個消費群體即為一個細分市場。其作用有以下幾個方面:第一,有利于發現新的市場機會;第二,有利于集中開發商有限的土地、人力、財力、物力等資源;第三,有利于樓盤形象的建立與傳播;第四,有利于開發經營商調整戰略目標及戰術。
房地產定位并不是簡單的住宅、寫字樓、別墅、酒店、商場的劃分。就拿住宅來說,隨著人們經濟水平的提高和對生活質量追求,人們對住房的需求越來越多,差異化程度也日益明顯。根據功能不同,房地產可劃分為商用房、住宅、工業用房等等。此外還可以把“功能定位”進一步細分,如分為中央商務區、高級別墅區、文化居住區、涉外公寓區等等。
最完整的細分,要從功能的細分一直做到精神的細分,從賣一套房子做到賣一種生活直至賣一項藝術。開發商只有劃定屬于自己的利益圈,然后在里面精耕細作才能成功。
最完整的細分,要從功能的細分一直做到精神的細分,從賣一套房子做到賣一種生活直至賣一項藝術。開發商只有劃定屬于自己的利益圈,然后在里面精耕細作才能成功。
房地產市場細分的依據
市場細分是一項以市場調查、預測為基礎,對市場進行分析研究,從而找出市場不同特點的綜合技巧和藝術。主要從項目區域特質、宏觀環境、購買行為幾個方面考慮。具體如下:
細分市場的評估
房地產市場細分有許多方法,但并不是所有的市場細分都是有效的,要使市場細分對房地產經營企業有效,則房地產市場細分應遵循以下基本原則:
1、可贏利性
可贏利性是指房地產經營企業所選定的分市場的規模足以使本企業有利可圖。一個細分市場應該是適合制定獨立的市場營銷計劃的最小單位,并且具有相當的發展潛力。如果細分市場無利可圖,也沒有發展潛力,那么,這種細分市場是沒有實際意義的,因為它違背了企業投資獲利的宗旨。
2、可行性
可行性是指房地產經營企業對自己所選擇的細分市場,能否制定和實施相應有效的市場營銷計劃。企業對房地產總體市場可以細分出眾多的分市場,但并不是所有的分市場都適合企業經營能力。有的是技術上不能勝任,有的也許是由于企業的人員、資金和用地規模的限制,尚不足以同時為太多的房地產市場制定和實施個別的市場營銷計劃。總之,企業對市場的細分必須符合可行性的原則。
我們任何時候都應該牢記:真正的市場細分決不以細分為目的,為細分而細分,而應該以發掘市場機會、增加企業利潤為目的。同時需要指出的是,市場細分必須適度,并不是分得越細越好。因為過分的市場細分,會增加商品的規格和種類,會縮小細分市場的營銷規模,并使房地產開發成本和營銷成本增加,這樣,反而會降低企業營銷績效。
步驟四:概念設計
著重分析市場需求(消費傾向、有效需求、有效購買力),地塊特質(歷史、人文、地理、市政),對項目進行概念設計,使項目具有明確的市場引導力和目標群鎖定能力;會同準客戶和專業人士對概念進行評估。
通過對市場的細分,基本鎖定了特定的購買群體,也明晰了項目開發的朝向,然后根據地塊特質、特定的購買群體、項目預期的特質等綜合因素進行資源整合,創意樓盤概念。
充分考慮房地產商品的特殊性,以市場為基礎,以最大化提升樓盤價值,并有效防范地產風險為原則進行概念策劃。在以地塊特質和消費者需求為根本要素的同時,兼顧如下要素:政策要素、經濟要素、人文要素、時機要素、技術材料要素、創新要素、領先要素等。見表《概念與案名論證課題》中各元素。
步驟五:案名創意
對案名進行創意,使案名既符合概念要求,又要有創新意義和對目標群體的親和力;同時對項目在市場的形象進行創意;對創意進行評估。
概念與案名論證
主題概念的獲得和案名的獲得要經過幾項研討:概念機會分析,市場創新性分析,項目基礎資源分析,概念親和性分析,心理誘導性分析,技術材料資源應用分析。
概念與案名論證課題
步驟六:統籌各系統
在統一樓盤概念和市場形象后,著手對建設系統、形象系統、推廣系統、服務系統進行建設。各系統分頭進行、統一協調。使其每一個系統都能呼應主題,并共同服務與營銷。
建設系統:結合項目概念和市場形象,征詢專家意見,對項目的總體規劃、建筑風格、園林景觀、戶型結構等進行專業設計;
形象系統:使項目從外形到內涵,從整體到局部具有統一的形象,并全部符合樓盤概念與市場形象的要求;
推廣系統:結合建設進度和總體目標,設計推廣的每一個環節,并使其所代表的市場行為,統一在樓盤概念與樓盤形象下。
服務系統:圍繞樓盤的定位、概念、形象,選擇服務模式,使服務模式規范統一,共同為營銷服務。
1+6營銷實施步驟圖示:
附:商業項目的營銷體系
第一步 通過市場調研,確定正確的經營方向
目前商業市場種類有購物中心、百貨商場、超級市場、便利店、倉儲式商場以及專賣店等等。商業業態的確定與街區的人口密度、消費水平、地理位置、交通條件、已有的商業環境、經營規模、檔次密切相關。因此,項目決策必須在真實而全面的市場調研基礎上,經過深入、細致地分析研究,做出較為正確的判斷和定位,才能保證項目的正常運轉,實現其經濟效益和社會效益的最大化.
第二步 尋求有明確服務對象的空白市場。
針對目前已發展商業物業,由于立項時缺少街區特性、商業需求與趨勢研究,大多數都以3—4層裙樓的規模擠向市場,而現有存量決不能完全期望購物中心、超級市場、大百貨商家來解決。
如何幫助發展商實現短期資金回收及商場的長期效益,視之上述可能的商業形態中,較能解決問題的方向是主題商場與專賣店結合的方式。但是,主題的選取與確定,需要謹慎考量幾個因素:
1、終端市場可測量性:主題(業態)不可憑空想象,否則投資者信心受損。
2、經濟效益可支撐性:數字化商圈分析,即對周邊市場需求、居民量、購買水平、商場未來人流量的預測,給到商家經營支撐。
3、差異化競爭策略:有明確的服務對象、產品類別、品種特色是主題商場搶占市場的制勝策略,它需要能敏感的發掘市場空白,能組織商家成行成市。
第三步 掌握商業物業營銷核心。 商業物業營銷能否成功,其核心在于能否成功平衡投資客、經營商家、發展商三者之間利益關系。
第四步:商業空間的劃分與規劃,具有可變性與價值最大化。
對商家多樣化的要求,對投資者降低門檻,使商業空間由大空間分割為小空間,成為化解風險和實現價值的優化策略。但在空間布置上如何實現,需要對重點和難點區域的規劃引導,才能使各層商業人流暢順,如:
——首層最內部空間的劃分與規劃;
——通道巡回,避免商業死角
——頂層景觀和市場景觀配合,帶動人流往商場上層流動;
——集中的公共活動空間與適當通道,以保證較高的實用率。
第五步:以靈活的租售策略培育新市場
市場需要培育與調整。發展商要肯于讓投資者看見利益,并給商家營造條件持續經營,才能三方共贏:
——帶租約出售:“返租銷售”證明發展商不僅要將商場銷出去,且思路上的確要經營好,給投資者回報,給經營者信心,從而刺激購買欲望。
——商場經營成功與否,關鍵在于培育,特別是頭三年,是培育、宣傳與調整期,故所有權、經營權與管理權的關系要清晰。
——發展商要站在更高的角度從商場整體出發,重視媒體傳播與活動促銷。
房地產項目風險防范的補白
補白一、房地產開發項目策劃是房地產開發成敗的關鍵
房地產開發之前的投資決策失誤,是方向性的失誤。這種失誤可以說是最大的,它造成項目先天不足,到了后期,有的項目在某些方面雖然可以作某種程度的補救,但是大局通常難以挽回。投資房地產雖然面臨著越來越激烈的競爭,但是任何時候都有成功的機會。由于房地產的不可移動性,使得房地產市場有“十里不同天”或“一步三市”的特點,即使在市場低潮,若開發商能夠根據市場走向,結合地段特性,做好、做足項目的產品研究和市場定位,也會使自己的項目脫穎而出,取得成功。未來房地產市場的冷熱變化,不會是一熱全熱,一冷全冷,而主要是細分市場的冷熱交替變化。因此,關鍵是要做好前期的項目策劃。
補白二、房地產開發項目策劃主要包括七個方面的分析與選擇
任何房地產開發項目,都應在事前進行系統的策劃。這種策劃應在房地產市場調研和預測基礎上進行,通過策劃活動形式和優選出較具體的開發經營方案。
房地產開發項目策劃,要樹立面向市場的觀念,要具有預見性、超前性和獨創性。策劃的內容主要包括下列7個方面:
1、開發區位的分析與選擇;
2、開發內容的分析與選擇;
3、開發規模的分析與選擇;
4、開發時機的分析與選擇;
5、開發合作方式的分析與選擇;
6、項目融資方式的分析與選擇;
7、開發完成后的產品經營方式的分析與選擇。
在實際策劃中,上述7個方面并不是完全獨立、可以割裂的,往往是交叉進行,甚至是反復進行的。在不同的階段對項目策劃所要求的深度也不相同。
補白三、市場調研和預測是搞好房地產開發項目策劃的基礎性工作
房地產開發項目策劃不是憑空暢想,必須以深入、扎實的房地產市場調研和預測為基礎,以了解房地產市場的過去和現狀,把握發展動態,認識未來發展趨勢,為分析和確定開發項目策劃中有關項目建設的必要性、用途、檔次、規模、時機以及開發經營方式等提供決策依據。
房地產市場調研和預測,包括房地產投資環境的調研和預測以及房地產市場狀況的調研和預測兩大方面。房地產投資環境的調研和預測應在國家、區域、城市、鄰里這些由大到小的層次上進行,主要內容包括政治、法律、經濟、金融、文化、教育、自然地理、城市規劃、基礎設施等方面,特別是要預計已經發生或將要發生的重大事件或政策對房地產開發項目的影響。
房地產市場狀況的調研和預測,應在房地產投資環境的調研和預測的基礎上進行,主要包括:
1、供求狀況。其中包括供給量、有效需求量、空置量和空置率,不同地段、用途、檔次、價位、平面布置、規模等的房地產的供求狀況。在供給量中應包括已完成的項目、在建項目、已審批立項的項目、潛在的競爭項目及預計它們投入市場的時間。在供求狀況的調研和預測中,特別是要進行消費者的調查與分析及競爭對手和其競爭能力的調查與分析。
2、房地產開發和經營的成本、費用、稅金等的種類及其支付的標準和支付的時間等。
3、房地產商品的價格、租金和經營收入。此外,還要不斷地了解和總結以往他人及自己的成功項目的成功點和失敗項目的失敗之處,以供借鑒。
補白四、關于房地產開發項目區位的分析與選擇
由于房地產具有不可移動性,它在哪里生產,就得在那里消費,所以在西方,關于房地產投資有所謂三大要決,即:第一是區位,第二是區位,第三還是區位(location,location,location)。雖然現實中影響房地產投資成敗的因素并不只是區位,但是它說明了區位的分析與選擇是極其重要的。因此,進行房地產投資應特別關注地區性市場,這也是房地產投資與其他領域的投資的最大不同之處。
房地產開發項目區位的分析與選擇,分為地域的分析與選擇和具體地點的分析與選擇兩大層次。地域的分析與選擇是戰略性的選擇,是對項目宏觀區位條件的分析與選擇,主要考慮項目所在地區的政治、法律、經濟、自然條件等因素。具體地點的分析與選擇是對項目坐落地點和周圍環境、基礎設施條件的分析與選擇,主要考慮項目所在地點的交通、城市規劃、土地取得的代價、拆遷安置難度、基礎設施完備程度,以及地質、水文、噪聲、空氣污染、地下“障礙物”,如文物、電纜等因素。
在房地產開發項目區位的選擇上并不是越靠近市中心就越好。除了不同的用途要求有不同的地段,不同的地段適宜于不同的用途外,開發地段的投入與產出猶如投資的收益與風險一般,通常是匹配的。房地產開發地段總體而言可以分為2類:1、高投入高產出地段,如城市中心繁華地段,像北京的王府井、西單等地區;2、低投入低產出地段,如城市的邊緣的中間地帶。盡管如此,但要通過分析、比較,篩選出投入相對較低與產出相對較高的地段,特別是要區分房地產的自然地理位置和社會經濟位置。房地產的自然地理位置雖然是固定不變的,但是其社會經濟位置卻處于不斷變化之中,所以要考慮所選地段的未來發展潛力的發展程度。
在西方城市發展的一定階段曾出現過郊外化現象。這是由于先前的集中式的城市化發展,帶來了城內環境污染和交通擁擠,而隨著人們生活水平的提高和小汽車、快速路的發展,富裕家庭紛紛遷入郊區居住,反而是窮人居住在城內。我國目前一些大城市已出現了這種跡象,所以從事住宅開發在選擇區位上要超前注意這個問題。
補白五、關于房地產開發項目開發內容和開發規模的分析與選擇
房地產開發項目、開發內容和開發規模的分析和選擇,應在符合城市規劃(或有可能得到城市規劃主管部門的允許)的前提下,按照“最高最佳使用原則”,選擇最佳的用途和最合適的開發規模。另外,還包括檔次、平面布置、建筑的內外設計、裝修、配備等的分析與選擇。
所謂最高最佳使用,是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行,經過充分合理的論證,能夠帶來最高收益的使用。選擇和判斷最高最佳使用,首先應盡可能地考慮各種潛在的使用方式,然后從下列4個方面依序篩選:
1、法律上的許可性;對于每一種潛在的使用方式,首先檢查在法律上是否允許。若是法律上不允許的,應被淘汰。
2、技術上的可能性:對于法律允許的使用方式,其次檢查在技術上是否能夠實現,包括建筑材料性能、施工技術手段等到能否滿足需求。若是技術上達不到的,應被淘汰。
3、經濟上的可行性:凡是法律上允許、技術上可能的使用方式,還要進行經濟可行性檢驗。經濟可行性檢驗的一般作法是:首先需要將估計的投資成本進行比較,只有經濟可行性,否則應被淘汰。
4、能否帶來最高收益的才是最高最佳使用。
目前可供選擇的用途從大的方面來講,有商場、寫字樓、高檔公寓、普通住宅、別墅、酒店、娛樂場所、標準工業廠房、會展中心等或者是它們的某種組合,此外,還可考慮僅將生地或毛地開發成為可直接進行房屋建設的熟地后租售的情況。
在開發內容的分析與選擇中,要細分市場的觀念。在此基礎上有兩種極端的方式可供選擇:一種是尋找市場空白點,另一種是開發同類項目。從理論上講,最好是尋找到合適的市場空白點,此時可選擇開發市場上已有的大量項目,進行面對面的競爭。但是這樣做時特別要發掘出在某些方面優于他人之處,制定相應的產品定位策略,如低價定位、優質定位、優質服務定位等,以使將來消費者在其它同類項目的比較中選擇本項目。
在開發規模方面要注意的是,并不是建筑容積率越高,在同等土地面積上建筑規模越大就越好,尤其是住宅,隨著生活水平的提高,人們對環境、綠化的要求會越來越高,所以低密度符合未來發展趨勢;而通常所講的住宅小區規模,則是大一些為好,因為它便于物業管理,便于公共配套,有利于營造良好的居住環境。
補白六、關于房地產開發項目開發時機的分析與選擇
房地產開發項目開發時機的分析與選擇,首先應展望開發完成后的市場前景,再倒推出應獲取開發場地和開始建設的時機。但是必須充分估計到辦理前期手續和征地拆遷的難度等因素對開發進度的影響。大型的房地產開發項目通常應考慮分期分批開發,或稱滾動開發。
由于房地產開發通常需要的時間較長,一般應采取“反周期”和“逆向思維”運作。所謂反周期運作,是說房地產市場在一定程度上是周期性波動的,有高潮、有低谷。除了房地產投機炒作和“短平快”的項目之外,如果在房地產市場低潮時進入,可供選擇的項目多,競爭對手少,取得開發場地的成本低,但開發完成后往往迎接的是高潮;而在房地產市場高潮時進入,則剛好相反;可供選擇的項目少,競爭對手多,取得開發場地成本高,開發完成后往往迎接的是低潮。因此,在房地產市場高潮時反而要持相當審慎的態度。
所謂逆向思維運作,是說大家都想做的項目最好不要去做,避免一哄而起;相反,大家都不想做的項目此時如果去做,將會有意想不到的收獲。正如美國一本投資著作所言:“當輿論普遍對某種投資的評價不樂觀時,此刻加入投資,通常可以提高你的投資報酬率。”“反周期”和“逆向思維”應當結合起來運用。
補白七、關于房地產開發項目開發合作方式的分析與選擇
房地產開發項目合作方式的分析與選擇,主要是考慮自身在土地、資金、開發經營專長、經驗和社會關系等方面的實力或優勢程度,以及從分散投資風險的角度出發,對獨資、合資、負責任(包括合建)、委托開發等開發合作方式進行分析與選擇。
在考慮合資、合作方式時,特別要注意對方是否能與自己坦誠相處和發揮優勢互補。在現實中,項目本身很好,但是由于合作雙方之間在權力或利益分配等方面的矛盾導致失敗的實例并不少見。
補白八、關于房地產開發項目融資方式的分析與選擇
任何房地產開發項目都需要資金,即使是“空手套白狼”。也要解決如何“套”的問題。開發商在項目決策階段就應考慮用于該項目的投資來源,以免在正式啟動后由于資金短缺而造成全面被動。
房地產開發項目融資方式的分析與選擇,首先要估算項目的資金總量,什么時候需要,需要多少,然后再考慮如何解決,特別是啟動資金及其如何解決。
現實中,房地產開始所需資金的可能解決途徑,歸納起來有下列幾種:1、自有資金;2、合資或合作開發,如由對方出資或出開發場地;3、向金融機構借款,如抵押貸款;4、集資;5、發行債券;6、發行股票;7、預售或預租收;8、融資性租憑,如項目所需電梯、空調等設備采用租賃方式解決;9、施工單位墊資。另外,實際中還有拖欠工程款和稅費等非正式方式。
補白九、關于房地產開發項目開發完成后產品經營方式的分析與選擇
房地產開發項目完成后產品經營方式的分析與選擇,主要是考慮近期利益和長遠利益的兼顧、資金壓力,自身經營能力以及市場的可接受程度等,對出售、出租、自營以及它們的某種組合等經營方式進行分析與選擇。其中,出售包括現房出售和期房預售;出租包括現房出租和期房預租以及短租和長租;自營是指如商場既不選擇出售也不選擇出租,而是自己經營。
關于近期利益和長遠利益的問題,在出售與出租的比較選擇中,如果著重于近期利益,則選擇出售;如果著重于長遠利益,則選擇出租。在出售中,如果著重于近期利益,則選擇長租;如果著重于長遠利益,則選擇短租。
關于資金壓力總是在出售與出租的比較選擇中,如果資金壓力大,則選擇出售;如果資金壓力小,則選擇出租。在出售中,如果資金壓力大,則選擇期房預售;如果資金壓力小,則選擇現房出售。
關于自身經營能力的問題,如果自身的經營能力強,則可以選擇自營。
當然,在這些選擇中,市場的可接受程度是非常重要的,不能一廂情愿。例如,現實中開發商通常最喜歡是期房預售,但如果市場不好,只能選擇現房出售。
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